地产剧本，又重演了

近过去两个交易日，A股房地产开发指数累计拉升超8%，有近十股涨超10%，港股内房股同步冲高，成交额比前一周放大了1倍多。 这个板块已经很久没有这么热闹过。 导火索有二： 一是上周五高盛组织的房地产外部专家电话会，纪要流出后在周末全网传播发酵。 嘉宾预判2027-2030年新房新开工持续下滑将形成阶段性供应缺口，供给收缩逻辑重燃； 二是市场传出财政贴息购房、存量房贷进一步降息的传闻 ， 需求端强刺激预期再度升温。 对跟踪地产周期的人来说，这剧本实在熟悉。 过去4年，几乎每一轮重磅政策传闻、每一次行业利好落地，地产都会迅速来一波行情。但短则一两天，长则一两周，又重新掉头下探更低的底部。 这一次，会不一样吗？ 01 历史的回旋镖 要理解今天的地产，我们需要回看2015-2017年那轮 “ 涨价去库存 ” 周期，发生了什么。 那本是一次针对三四线城市天量库存的供给侧改革任务，最终演变成了一场全民性的楼市狂欢。 央行通过PSL定向投放低成本资金，国开行向地方发放棚改专项贷款，再以货币化拆迁补偿的形式，直接把万亿级购买力注入了楼市。 2014年全国棚改货币化安置比例还只有9%，2016年就冲到了48.5%，三年间全国棚改开工约1800万套，近半数拆迁户拿着现金直接进入商品房市场。 效果是立竿见影的。 2016年全国商品房销售面积冲到15.7亿平方米，同比大涨22.5%，创下当时历史新高； 房价从北上广深到十八线县城全面普涨，一线城市新房价格同比涨幅一度突破33%，很多县城房价三年翻倍。 那时，房企高周转模式，也彻底封神，恒大销售额从2015年的2013亿涨到2020年的7232亿，碧桂园从1402亿冲到7888亿，五年翻了四五倍。 但所有短期的繁荣，都暗中标好了长期的价格。 那轮狂欢给行业埋下了三颗至今没拆完的雷，也是今天所有困境的直接源头。 第一颗是杠杆透支。 2015年末我国居民部门杠杆率还只有39.2%，到2020年末飙升至62.2%，短短五年涨了23个百分点，超过了之前二十年的累计涨幅。 个人住房贷款余额从14.2万亿元暴涨到34.5万亿元，翻了1.4倍。 相当于把居民部门几十年的信贷空间，集中在五年里一次性打到了接近满格。 第二颗是需求透支。 棚改货币化本质是寅吃卯粮，把原本分散在未来5-10年逐步释放的购房需求，强行压缩到三年集中释放。 据测算，高峰期货币化安置消化的商品房，占同期全国住宅销量的近40%，三四线城市占比更是超过一半。 该买的、能买的、甚至原本没计划买的，那几年几乎都进场了，狂欢过后必然是长期的需求真空。 第三颗是模式透支。 涨价去库存让全行业形成了错误共识：只要高杠杆、高周转，就能永远扩张。 房企有息负债总额从2015年的25万亿元，五年间突破60万亿元，头部房企债务动辄七八千亿。所有人都默认房价会一直涨，周转会一直快，没人想到周期反转的那天。 于是我们看到了后来的故事： 2021年三道红线落地，高周转模式戛然而止，头部房企接连债务违约； 居民收入预期转弱，提前还贷潮持续，需求端从主动加杠杆转向主动降杠杆； 全国商品房销售面积从2021年17.94亿平方米的历史峰值，一路下滑到2025年的不到9亿平方米，五年接近腰斩。 没有偶然的崩盘，只有透支的代价。 我们现在经历的，可以说是过去十年激进扩张模式的必然代价。 02 根本的问题 比历史还债更本质的，是行业底层供需关系的彻底逆转。 中国房地产已经彻底进入了“总量过剩、需求萎缩”的存量时代，这是所有政策都绕不开的基本面事实。 先看供应端。 第七次人口普查数据显示，2020年我国城镇家庭住房套户比就达到了1.06，到2025年进一步升至1.1以上，人均住房建筑面积超过42平方米，已经接近日本、法国等发达国家水平。通俗说，整体上已经不缺房子了。 但狭义的商品房待售面积，至今仍维持在7亿平方米以上的高位；如果算上已开工未竣工、已建成未售出的广义库存，总量超过30亿平方米，按当前年销量计算，全国广义库存去化周期超过4年，三四线城市普遍在6年以上。 这意味着，即便近年新开工面积大幅下滑，前期高位开工的项目仍在持续竣工，每年仍有超10亿平方米的新房涌入市场。 这也是为什么“2027年供应缺口”的说法站不住脚。 这种研判的核心逻辑，是用过去18亿平方米的需求峰值，去衡量现在6亿平方米左右的新开工，自然会觉得“不够”。但现实是，需求已经跌到了8亿平方米出头，并且还在下行。 需求下滑的速度，远比供应收缩的速度更快。 更何况中国楼市已经正式进入存量时代，2026年前8个月全国二手房交易面积占比已经稳定在52%以上，一线城市更是超过70%。 海量存量房是巨大的供应蓄水池，新房供给减少完全可以通过二手房流通弥补，根本不会形成全局性短缺。 少数核心城市核心板块的优质房源稀缺，只是结构性问题，